住宅系リートの日本賃貸住宅投資法人（8986）、機動的な物件売却で含み損を解消

５月15日、住宅系リートの日本賃貸住宅投資法人（8986）が2017年３月期の決算を発表しました。

決算の内容は以下のとおりです。

(科目／2016.09・2017.03(今)・2017.09(予)・2078.03(予))
・営業収益／8,133・8,318・8,200・8,244(百万円)
・営業利益／3,600・3,742・3,651・3,695(百万円)
・１株利益／1,667・1,844・1,779 ・1,818 (円)
・１株配当／1,700・1,901・1,820 ・1,860 (円)

今回の決算発表のトピックスは、１件の新規物件の取得と、５件の既存物件の売却です。

新規物件は北海道でも希少性の高いタワー型マンションの取得であり、一方の売却は含み損（合計189百万円）を抱えた物件の売却となります。

特に売却の方では、５物件の合計帳簿価格は合計で1,367百万円でしたが、鑑定額はそれを下回る1,178百万円であり、含み損を抱えていました。

しかし、鑑定評価額を上回る1,357百万円で売却ができたことで、将来に含み損を持ち越すことなく精算ができたことになります。

相場も良かったのでしょうが、ナイスジャッジだったと思います。

今後２期の業績予想に大きな変動はありませんが、数字に見えない含み損を解消できたことで、将来的には大きなプラスであることは間違いありません。

同社は当期末の稼働率で過去最高の94.3％を記録しております。

また、新規契約件数（1,334件）のうち47.2％が前賃料より上昇、下落した新規契約件数の比率（39.9％）を上回りました。

そして、更新（2,062件）時の賃料についても、全更新件数の7.0％が上昇し、前期（5.6％）より改善することができました。

住宅系リートは、Jリートの中でも安定的と言われていますが、こうした小さな改善の繰り返しが安定的な収益が上げられるものと思い、同社に投資をしていた良かったと感じる内容でした。

アドバンス・レジデンス投資法人（3269）が「DBJ BCM 格付」最高ランク格付を獲得

４月21日、レジデンス型住宅系リート最大手のアドバンス・レジデンス投資法人（3269・以下「ADR」）の資産運用会社であるADインベストメント・マネジメント株式会社が、株式会社日本政策投資銀行（以下「DBJ」）が行う「DBJ BCM 格付」において、J-REITの資産運用会社として初となる最高ランク格付を獲得しました。

「DBJ_BCM格付」最高ランク格付の取得に関するお知らせ

また、同日発表した４月25日付の長期借入金、2,400百万円（固定金利）の金利についても、1,400百万円はDBJから借り入れることになっており、「DBJ BCM 格付」最高ランク格付に基づく融資メニューでの借入金となります。

（借入先・借入金額・金利・借入期間）
・三井住友信託銀行／1,000百万円・0.670％・11年
・日本政策投資銀行／1,400百万円・0.555％・10年
　（加重平均金利0.603％・10.3年）

リートの場合、持続的な成長に必要な外部成長（新たな物件の買い増し等）には金融機関からの借入金が欠かせません。その借入金の金利は利益とトレードオフの関係にあり、安く調達できるに越したことはありません。

今回、「DBJ BCM 格付」の最高ランク格付けを獲得したことにより、より安い利率で資金を調達できることになりますので、ADRにとっては今後の資金調達面や収益性確保の面で大変有利に働くことが予想されます。

対外的にも信頼できる投資法人であることをアピールできますし、何かと優位に働く今回の格付の取得ですから、存分に活用し、収益を拡大させて欲しいと思います。

株式とは対照的に低調なREITとその理由、逆風下投資の好機到来なるか

３月18日の日経新聞に「REITに下押し圧力」という記事が掲載されました。
その内容は、東証REIT指数が2016年４月から９％近く低下しており、堅調な株式とは対照的とのこと。

REIT（不動産投資信託）にもさまざまな種類があり、投資対象ごとに分類することができます（商業施設、オフィス、住宅、物流倉庫、ホテルなど）。

その中でも、投資対象として大きな割合を占める商業施設は、人口減やネット販売の台頭で採算性が悪化し、今後の退店リスクが意識されていることから、特に大きく指数を押し下げています。

一方、物流倉庫は好調なネット販売を背景に堅調かと言えば、先日のアスクルの倉庫火災やヤマト運輸の人材不足問題などで、防災投資や人件費の上昇から賃料の増加抑制や費用上昇が懸念されているとのこと。

また、インバウンドで好調に見えるホテルに関しても、訪日客数の伸びの鈍化や民泊の台頭なども懸念されるなど、REIT全体に重苦しさが漂っています。

とはいえ、株価上昇で過去には５％を超える分配金が多く見られ魅力的だったREITが、現在は株高の影響で３％はおろか、２％以下もザラに存在する状況で、REITへの投資の旨みが消えている状況です。

今後も上昇を続ける株式へと資金が流れてREIT離れが進めば、自ずと利回りも上昇しますので、その際はリスク分散と安定配当の確保という意味で、REITへの投資のメリットも出てくるかもしれません。

私は現在、需要が安定している住宅系REIT（レジデンス型）しか投資をしていませんが、ユナイテッド・アーバン投資法人（8960）など、商業施設が対象のREITについては注目しており、株価下落の局面では購入を検討したいと考えています。

アドバンス・レジデンス投資法人（3269）が2017年１月期の決算を発表しました

レジデンス型Jリートで最大手のアドバンス・レジデンス投資法人（3269・以下「ADR」）が2017年１月期の決算を発表しました。

「アドバンス・レジデンス投資法人 2017年1月期 決算説明会資料」

業績の推移と来期以降の見通しは以下のとおりです。

（項目／2016.7・2017.1(今回)・2017.7(予)・2018.1(予)）
・営業収益／15,444・15,504・15,755・15,709（百万円）
・営業利益／7,727・7,801・7,819・7,787（百万円）
・経常利益／6,206・6,371・6,480・6,480（百万円）
・EPS／4,773・4,771・4,800・4,800（円）
・分配金／4,774・4,979・5,049・5,049（円）

全体の収益が上がったにもかかわらずEPSが下がったのは、前期より総投資口数を増加させていることが理由です。

今回の１番のトピックスとしては、今期からJリート最大の積立金335億円の取り崩しが開始されたことでしょう。
原則として「50年均等額」を取り崩す予定で、今期は１口当たり259円を分配金に上乗せしています。

また、業績面についても見ていきたいと思います。

内部成長については、バリューアップ工事により、賃料上昇率が10.8％と集積性が改善しており、入替や更新を含め、賃料の維持・上昇を確保しています。

気になる点としては、2018年１月期から年々増え続ける大規模修繕工事。2017年１月期が272百万円だったのに対し、2018年１月期～2020年１月期の５期の間に、326・313・443・500・579百万円と増加していきますので収益の圧迫が懸念されます。

分配金4,500円は積立金の取り崩しで確保する方針ですが、先々の修繕費の収益に与える影響がいささか心配されます。

一方、外部成長については、今期は２党の新規取得に止まりました。一方で３～４月にかけて新規物件３件の取得を予定しており、順調に増加を続けています。

また、金利低下を受けて、借入金のうち118億円（0.92％、5.7年）を115億円（0.46％、9.1年）に借り換えて、金利の引き下げと長期固定化を実現しています。

当面の目標としては当期純利益からの分配金を5,000円、積立金取り崩しを含めた分配金については5,300円を目指しているとのこと。

ADRは私のポートフォリオの中でも数少ない保有銘柄の１つですが、個人的には大好きな銘柄だけに、これからも着実に成長を続けて行ってもらいたいものです。